Rodinné domy a chalupy · Litomyšl, Svitavy a Polička
Rekonstrukce rodinného domu a chalupy: pořadí etap, typické vady starých domů a ceny 2026
Celý interiér domu ve správném pořadí – podlahy na terénu s izolací, rozvody a topení, omítky, koupelna, kuchyň. 14 000 – 26 000 Kč/m² bez DPH, 3–6 měsíců. Střechu, sanaci, přípojky a fasádu navážeme přes DOSTÁL COMPANY.
Rekonstrukce rodinného domu se nedá začít kuchyní ani fasádou. Nejdřív musí být suchá střecha a suché zdivo, potom přípojky a okna, a teprve pak má smysl dělat to, co je vidět: rozvody elektro, vody, odpadů a topení do celého domu, příčky, omítky, podlahy na terénu s hydroizolací a tepelnou izolací, koupelnu a kuchyň. Interiér domu – od vybourání po malby – děláme naší partou za 14 000 – 26 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH (bez střechy, oken a fasády), takže modelový dům se 120 m² vyjde na 1 680 000 – 3 120 000 Kč a trvá 3–6 měsíců. Střechu, sanaci vlhkého zdiva, přípojky, fasádu i přístavbu zajistí v rodině Dostálů DOSTÁL COMPANY, takže celý dům od střechy po přípojky řeší jedna rodina firem a jeden harmonogram. U domů postavených před rokem 1990 počítáme předem s rezervou 10–15 % na skryté vady – a řekneme vám to v nabídce, ne na faktuře.
Správné pořadí etap rekonstrukce domu
Dům se rekonstruuje shora dolů a zvenku dovnitř – a teprve potom zase ven. Kdo začne kuchyní nebo fasádou, za dva roky je bourá kvůli vlhkosti, rozvodům nebo nové přípojce. Devět etap v pořadí, které šetří peníze:
-
1
Střecha a krov DOSTÁL COMPANY
Do domu nesmí téct, než se začne uvnitř. Výměna krytiny a eternitu, oprava krovu, klempířské prvky, zateplení podkroví – první etapa každé rekonstrukce domu.
-
2
Vlhkost a sanace zdiva DOSTÁL COMPANY
Vlhké zdivo v přízemí a ve sklepě se musí vysušit dřív, než přijdou nové omítky a podlahy: podřezání nebo injektáž, drenáž, hydroizolace základů. Zdivo pak vysychá měsíce – proto co nejdřív.
-
3
Přípojky DOSTÁL COMPANY
Stará olověná vodovodní přípojka, kameninová kanalizace do jímky, napojení na novou obecní kanalizaci – před novými rozvody v domě, aby se nekopalo dvakrát přes hotovou zahradu.
-
4
Okna a vnější dveře výrobce + my
Okna dodá a osadí výrobce, my uděláme zednické zapravení špalet a vnitřní parapety. Okna před omítkami – po nich by se omítky kolem oken bouraly.
-
5
Rozvody a příčky děláme my
Nová elektroinstalace s rozvaděčem, voda, odpady, ústřední topení, příprava pro kotel nebo tepelné čerpadlo; nové příčky a změna dispozice se statikem. Drážky se dělají jen jednou.
-
6
Omítky a podlahy děláme my
Omítky, štuky a podhledy, nová podlaha na terénu s hydroizolací a izolací, potěry a stěrky. Etapa, která musí schnout – technologická pauza není zdržení.
-
7
Koupelna a kuchyň děláme my
Koupelna jako součást celku, příprava kuchyně podle návrhu linky, obklady, podlahy, dveře, malby. Samostatnou koupelnu bez zbytku domu dělá DOSTÁL COMPANY.
-
8
Fasáda a zateplení DOSTÁL COMPANY
Zateplení až po vnitřních mokrých procesech a po oknech – jinak zavřete vlhkost z omítek a potěrů do zdí. Dotace na obálku domu řeší DOSTÁL COMPANY.
-
9
Terén, terasa, dlažba a plot DOSTÁL COMPANY
Úplně nakonec: terasa za novým francouzským oknem, chodník a vjezd po výkopech pro přípojky, plot. Těžká technika už nic hotového nepoškodí.
Etapy označené DOSTÁL COMPANY zajistí v rodině Dostálů sesterská firma – harmonogram celého domu sestavíme společně, jako jednu zakázku. Podrobný rozcestník s cenami jednotlivých etap je na stránce Rekonstrukce domu po etapách.
Co děláme my a co přes DOSTÁL COMPANY
Uvnitř domu děláme všechno od vybourání po malby: bourání a odvoz suti, nové příčky a změnu dispozice se statikem, elektroinstalaci s revizí, rozvody vody, odpadů a ústředního topení, podlahy na terénu s hydroizolací a izolací, omítky, štuky a podhledy, koupelnu, přípravu kuchyně, podlahy, dveře a malby. Obálku domu a to, co je pod zemí, zajišťuje DOSTÁL COMPANY:
Typické staré domy v regionu a jejich vady
Na Svitavsku, Litomyšlsku, Poličsku i na Šumpersku se opakují čtyři typy domů. Každý má své slabiny – a podle nich víme, kam při prohlídce udělat sondu:
| Typ domu | Co v něm najdeme | Na co myslet |
|---|---|---|
| Domy 30.–50. let | Smíšené cihelné a kamenné zdivo bez izolace proti vlhkosti, dřevěné trámové stropy, podlahy na terénu, jednoduchá okna, rozvody přidávané po desetiletích. | Sanace zdiva a nová podlaha na terénu dřív než omítky, posouzení trámů, komín pro nové topení. |
| „Šumperáky“ (60.–70. léta) | Typový patrový dům se sedlovou střechou a podkrovím; tenčí zdivo, slabá tepelná izolace, často hliníková elektroinstalace a ocelové rozvody, podlahy v přízemí bez izolace. | Střecha a podkroví, nové rozvody do celého domu, podlahy v přízemí, fasáda se zateplením až nakonec. |
| „Kostky“ (70.–80. léta) | Dvoupodlažní dům s plochou nebo nízkou střechou, stropy z betonových panelů nebo keramických vložek, garáž a dílna v přízemí, ústřední topení z doby stavby. | Plochá střecha a její zateplení, změna dispozice přízemí na obytné, nové ústřední topení a rozvody. |
| Venkovské domy a chalupy | Kamenné nebo smíšené zdivo, podlahy na hlíně, dřevěné stropy s hnilobou u zhlaví, kamna, studna, žumpa nebo chybějící kanalizace. | Vlhkost a podlahy první, studna a čistírna nebo jímka, rozvody pro kamna s teplovodní vložkou nebo nové topení. |
Šumperákům a domům ze 70. let se podrobně věnuje článek Rekonstrukce šumperáku a domu ze 70. let.
Podlahy na terénu bez izolace
Přízemí domů postavených před 80. lety leží často na udusané hlíně, škváře nebo tenkém betonu bez hydroizolace. Přízemí táhne chladem, podlahy vlhnou a zdivo u podlahy plesniví. Řešením je vybourat podlahu až na terén a postavit novou skladbu: hutněný štěrkový podsyp, podkladní beton, hydroizolace napojená na izolaci zdí, tepelná izolace a potěr, případně s teplovodním podlahovým topením (1 200 – 2 000 Kč/m²). Nová podlaha na terénu stojí 1 800 – 3 000 Kč/m² bez nášlapné vrstvy. Podrobně o skladbách v článku Podlahy ve starém domě.
Dřevěné trámové stropy, komín a vytápění
Trámy nejčastěji hnijí u obvodové zdi, kde je zhlaví uložené ve vlhkém zdivu. Při rekonstrukci odkryjeme podlahu v patře, prohlédneme zhlaví a podle statika navrhneme protézy nebo výměnu. Na dřevěný strop dáváme suché skladby podlah, ne těžký betonový potěr. Komín posoudí kominík – nový kotel nebo kamna mívají jiné požadavky na průduch. Ústřední topení s radiátory stojí 1 000 – 1 800 Kč/m² podlahové plochy; kotel nebo tepelné čerpadlo dodá a uvede do provozu topenář s certifikací výrobce, plyn jen oprávněný plynař.
Rezerva na skryté vady a rekonstrukce po etapách při bydlení
U domů postavených před rokem 1990 počítáme v rozpočtu s rezervou 10–15 % na skryté vady – shnilé zhlaví trámu, prasklé potrubí ve zdi, vlhké zdivo pod obkladem. Řekneme ji v nabídce, ne na faktuře, a když ji nespotřebujeme, nezaplatíte ji. Když se z domu nedá vystěhovat, rekonstruujeme po patrech nebo po částech s provizorní koupelnou a kuchyní – je to o pár týdnů delší, ale rodina má kde spát. Jak to naplánovat, popisuje článek Dá se při rekonstrukci bydlet?
Jak to děláme, aby dům vydržel další desítky let
Pořadí etap, které šetří peníze
Střecha a vlhkost první, fasáda a terén poslední. Rozvody a omítky děláme až tehdy, když je jasné, že do domu neteče a zdivo vysychá – nové omítky na mokré zdi jsou za rok plesnivé a peníze za ně jsou pryč.
Sondy do podlah, stropů a zdiva
Otevřeme podlahu na terénu, zjistíme, zda má izolaci, prohlédneme trámy stropu, zhlaví u obvodových zdí a komín, změříme vlhkost zdiva. U domů 30.–50. let a u „šumperáků“ víme, kde hledat.
Bydlení po etapách, když to jinak nejde
Když se nedá vystěhovat, rekonstruujeme po patrech nebo po částech domu s provizorní koupelnou a kuchyní. Je to o pár týdnů delší, ale rodina má kde spát – a harmonogram to říká předem.
Celý dům přes jednu rodinu firem
Interiér děláme my, střechu, sanaci, přípojky, fasádu, přístavbu i terasu DOSTÁL COMPANY. Jeden plán, žádné přehazování odpovědnosti mezi pěti firmami, kdo za co může.
Z praxe: U domů z 60. až 80. let nacházíme pořád stejné věci: podlahu v přízemí položenou rovnou na terén bez hydroizolace, dřevěné trámy s hnilobou u obvodové zdi, dvoužilovou hliníkovou elektroinstalaci bez ochranného vodiče, ocelové rozvody vody zarostlé rzí a komín, který nevyhoví novému kotli. Nic z toho není důvod dům nekupovat – je to důvod mít v rozpočtu rezervu a pořadí prací, které nevyžaduje bourat novou omítku kvůli zapomenuté drážce.
Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu v roce 2026
| Položka | Cena bez DPH |
|---|---|
| Kompletní rekonstrukce interiéru rodinného domu bez střechy, oken a fasády, materiál střední třídy | 14 000 – 26 000 Kč/m² |
| Modelový dům 120 m² – interiér 3–6 měsíců | 1 680 000 – 3 120 000 Kč |
| Částečná rekonstrukce (podlahy, omítky, malby, elektro) | 5 000 – 9 000 Kč/m² |
| Nová skladba podlahy na terénu s hydroizolací a izolací | 1 800 – 3 000 Kč/m² |
| Ústřední topení s radiátory | 1 000 – 1 800 Kč/m² |
| Koupelna 5–8 m² v rodinném domě | 150 000 – 280 000 Kč |
| Nová elektroinstalace s revizí | 1 200 – 1 900 Kč/m² |
Střecha, okna, fasáda a terén jsou samostatné etapy – jejich ceny najdete u služeb DOSTÁL COMPANY. Modelové rozpočty domů ze 60. a 70. let jsou v článku Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu, orientační výpočet v kalkulačce.
Jedna rodina firem
Celý dům od střechy po přípojky – jeden harmonogram
Jsme součástí rodinné stavební firmy DOSTÁL COMPANY. Rekonstrukce domu tak nemusí skončit u interiéru: střechu, sanaci, přípojky, fasádu, přístavbu i terasu, dlažbu a plot po rekonstrukci zajistí jedna rodina – bez přehazování odpovědnosti mezi pěti firmami.
Otázky a odpovědi
Časté otázky k rekonstrukci rodinného domu
Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu?
Interiér rodinného domu od vybourání po malby stojí v roce 2026 14 000 – 26 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH včetně materiálu střední třídy; modelový dům 120 m² tedy 1 680 000 – 3 120 000 Kč. Střecha, okna, fasáda a terén jsou zvlášť – ceny najdete u služeb DOSTÁL COMPANY. U domů před rokem 1990 počítejte s rezervou 10–15 % na skryté vady.
V jakém pořadí rekonstruovat starý dům?
Střecha a krov, vlhkost a sanace zdiva, přípojky, okna, rozvody a příčky, omítky a podlahy, koupelna a kuchyň, fasáda a zateplení, nakonec terén, terasa a plot. Kdo začne kuchyní nebo fasádou, obvykle je za dva roky bourá kvůli rozvodům nebo vlhkosti. Podrobně v článku o rekonstrukci domu po etapách.
Jak dlouho trvá rekonstrukce rodinného domu?
Kompletní interiér rodinného domu 3–6 měsíců podle rozsahu, stavu a toho, jestli se v domě bydlí. Nejdelší jsou etapy, které musí schnout – nové podlahy na terénu, potěry a omítky. Střechu a fasádu plánujeme na jaro až podzim, interiér jde celoročně; zima bývá volnější.
Kde začít rekonstrukci starého domu?
Prohlídkou se sondami a pořadím etap: střecha a krov, vlhkost a sanace zdiva, přípojky, okna, rozvody a příčky, omítky a podlahy, koupelna a kuchyň, fasáda a zateplení, terén. Kuchyní a fasádou se nezačíná – obojí by se za pár let bouralo kvůli rozvodům nebo vlhkosti.
Je lepší dům zbourat a postavit nový?
U domu se zdravým zdivem a základy se rekonstrukce obvykle vyplatí – interiér 14 000 – 26 000 Kč/m², i se střechou a fasádou bývá pod cenou novostavby a odpadá povolení nového domu. Zbourat dává smysl u narušené statiky, rozpadajících se základů nebo dispozice, kterou nejde změnit bez zbourání většiny domu.
Jak řešit dotace na rekonstrukci domu?
Dotace z programu Nová zelená úsporám se týkají hlavně obálky domu a zdroje tepla – zateplení, oken, tepelného čerpadla, fotovoltaiky. Interiérová rekonstrukce sama o sobě dotaci obvykle nemá. Zateplení a fasádu s dotací řeší v rodině Dostálů DOSTÁL COMPANY; podmínky programu se mění, proto je vždy ověřujeme aktuálně.
Naše práce
Ukázky realizací
Pokládka vinylu na vyrovnaný podklad
Lepený vinyl, samonivelační stěrka, kročejová izolace
Anhydritový potěr na podlahové topení
Anhydrit 50 mm na teplovodní podlahové topení
Nové rozvody vody a odpadů
PPR v izolaci, HT odpady ve spádu, tlaková zkouška
Nové ústřední topení s radiátory
Deskové radiátory, rozvody v podlaze, termostatické hlavice
Stav před rekonstrukcí
Byt 2+1 z 80. let před kompletní rekonstrukcí
Hotový obývák s kuchyní po rekonstrukci
Byt 3+kk po kompletní rekonstrukci, střední standard