Panelové a cihlové byty · Litomyšl, Svitavy a Polička

Kompletní rekonstrukce bytu: co obsahuje, postup po týdnech, panel vs. cihla a ceny 2026

Od vybourání po předávací protokol s jedním stavbyvedoucím: rozvody s revizí, omítky, podlahy, jádro, dveře, malby. 12 000 – 22 000 Kč/m² bez DPH, byt 3+1 za 6–12 týdnů. Prohlídka se sondami zdarma, rozpočet do 48 hodin.

Nezávazná poptávka Spočítat cenu bytu

Kompletní rekonstrukce bytu znamená, že od nás dostanete hotový byt od holých zdí po předávací protokol – s jedním stavbyvedoucím, jednou smlouvou a jedním harmonogramem: prohlídka se sondami a položkový rozpočet, souhlas SVJ nebo družstva, bourání a odvoz suti, nové příčky a dispozice, drážky a rozvody elektro, vody, odpadů a topení s fotodokumentací a zkouškami, omítky, štuky a podhledy, koupelna nebo bytové jádro, podlahy, obklady, dveře, malby, úklid a předání. V roce 2026 stojí kompletní rekonstrukce bytu 12 000 – 22 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH (bez kuchyňské linky a nábytku): byt 2+1 o 55 m² vyjde na 660 000 – 1 200 000 Kč, byt 3+1 o 75 m² na 900 000 – 1 650 000 Kč. Panelový byt bývá o 20–30 % levnější než byt v cihlovém domě, protože pod omítkou skrývá méně překvapení. Byt 2+1 až 3+1 máme hotový za 6–12 týdnů. Pracujeme na Litomyšlsku, Svitavsku, Poličsku, v Moravské a České Třebové a do hodiny jízdy z Janova u Litomyšle.

Co obsahuje kompletní rekonstrukce bytu

Kompletní rekonstrukce má dvanáct kroků, které na sebe musí navazovat – a většina rekonstrukcí, které po jiných dokončujeme, selhala na tom, že jeden z nich chyběl nebo přišel ve špatném pořadí:

Prohlídka se sondami, rozpočet a harmonogramSondy do podlah a omítek, vlhkoměr, rozvaděč, stoupačky, nosné zdi – položkový rozpočet do 48 hodin a harmonogram po týdnech jako příloha smlouvy.
Souhlas SVJ nebo družstvaOznámení prací, souhlas se zásahem do stoupaček a společných částí, rozpis hlučných prací podle domovního řádu – připravíme.
Bourání a odvoz sutiJádro, příčky, podlahy, obklady a dveře, ochrana společných prostor a výtahu, suť v pytlích denně pryč. 600 – 1 200 Kč/m².
Příčky a dispoziceNové příčky z pórobetonu (1 200 – 1 800 Kč/m²) nebo SDK (1 000 – 1 500 Kč/m²), otvory v nosných zdech jen se statikem.
Drážky a rozvody elektro, vody, odpadů a topeníMěď místo hliníku, nový rozvaděč, plast místo olova a oceli, odpady ve spádu, radiátory nebo podlahové topení.
Fotodokumentace a zkouškyKaždý rozvod vyfocený s metrem před zakrytím, tlakové zkoušky vody a topení, výchozí revize elektroinstalace.
Omítky, štuky a podhledyOprava, nebo stržení starých omítek, strojní sádra, štuky, SDK podhledy s osvětlením. 450 – 750 Kč/m².
Jádro nebo koupelnaJako součást celku – bytové jádro 180 000 – 320 000 Kč, za 2–4 týdny.
PodlahyStěrka, kročejová izolace, vinyl, dřevo nebo dlažba na podklad s naměřenou vlhkostí. 900 – 1 600 Kč/m².
Obklady a kuchyňská stěnaObklady 700 – 1 000 Kč/m² za práci, rozvody kuchyně podle návrhu linky 20 000 – 50 000 Kč.
Dveře a malbyObložkové nebo skryté zárubně, posuvné dveře do pouzdra (8 000 – 15 000 Kč/ks), malby na vyschlé omítky.
Úklid a předáníPředávací protokol místnost po místnosti, revizní zpráva, protokoly zkoušek, fotky rozvodů.

Postup krok za krokem – časová osa bytu 3+1 po týdnech

Byt 2+1 až 3+1 je hotový za 6–12 týdnů: bourání 1 týden, hrubé rozvody a příčky 2–3 týdny, omítky a podlahy 2–3 týdny včetně schnutí, obklady a kompletace 2–3 týdny. Panel bývá na spodní hranici, byt v činžovním domě s trámovými stropy na horní.

2–6 týdnů předem
Prohlídka se sondami, rozpočet a harmonogram
Prohlídka zdarma, položkový rozpočet do 48 hodin, smlouva o dílo s harmonogramem po týdnech. Souhlas SVJ nebo družstva, oznámení sousedům, objednávka obkladů, dveří a kuchyňské linky s dlouhou dodací lhůtou. Návrh linky potřebujeme před drážkami.
týden 1
Bourání a odvoz suti
Ochrana společných prostor a výtahu, vybourání jádra, příček, podlah, obkladů a dveří, odpojení starých rozvodů. Suť v pytlích odvážíme denně, hlučné práce v hodinách podle domovního řádu.
týden 2–4
Příčky, drážky a hrubé rozvody
Nové příčky z pórobetonu nebo SDK, drážky, elektroinstalace s krabicemi, rozvody vody, odpadů a topení, nový rozvaděč, napojení na stoupačky. Fotodokumentace všech rozvodů s metrem, tlakové zkoušky vody a topení.
týden 4–7
Omítky, podhledy, potěry a stěrky
Zapravení drážek, opravy nebo nové omítky, štuky, SDK podhledy a předstěny, potěry a samonivelační stěrky. Schnutí je technologická pauza – mezitím se dělá hydroizolace koupelny a první obklady.
týden 7–9
Koupelna, obklady a kuchyňská stěna
Hydroizolace, obklady a dlažby koupelny a WC, obklad za kuchyňskou linkou, osazení zařizovacích předmětů. Jádro nebo koupelna jako součást celku trvá 2–4 týdny.
týden 9–10
Podlahy, dveře, kompletace a malby
Měření vlhkosti podkladu, pokládka vinylu, dřeva nebo dlažby, osazení zárubní a dveří, kompletace elektro a sanity, montáž kuchyňské linky truhlářem, malby na vyschlé omítky.
předání
Úklid, revize a předávací protokol
Výchozí revize elektroinstalace, protokoly tlakových zkoušek, fotodokumentace rozvodů, úklid po stavbě a předání místnost po místnosti. Celkem 2+1 až 3+1 za 6–12 týdnů.

Technologické pauzy – schnutí potěrů (anhydrit zhruba 1 týden na centimetr tloušťky) a omítek – nevyplňujeme čekáním: mezitím běží hydroizolace koupelny, obklady nebo příprava kuchyňské stěny. Interiéry děláme celoročně – interiér nezávisí na počasí; zima bývá volnější a termín se dá sehnat rychleji; venkovní navazující práce (střecha, fasáda, terén) plánujeme na jaro až podzim.

Panelový vs. cihlový byt

Stejný byt 3+1 může stát o čtvrtinu víc, nebo méně – podle toho, z čeho je dům postavený. Proto u každého bytu nejdřív zjistíme, co je pod omítkou a pod podlahou:

Hledisko	Panelový byt	Cihlový / činžovní dům
Konstrukce	Nosné stěnové panely a stropní desky, příčky z tenkých panelů nebo cihel	Nosné obvodové a střední zdi z cihel, kamene nebo smíšeného zdiva, často trámové stropy
Co bývá pod omítkou	Spáry panelů, hliníkové kabely v trubkách, ocelové rozvody v jádru	Vápenná omítka na rákosu nebo zdivu, olověné a ocelové trubky, staré dráty bez ochranného vodiče
Rozvody	Stoupačky v šachtě za jádrem, předvídatelné trasy	Stoupačky kdekoli, trasy z různých desetiletí, olovo a litina
Statika a dispozice	Do nosných panelů jen výjimečně, s projektem, rámem a souhlasem SVJ	Více možností, ale nutný statik – i příčka může podpírat průvlak
Podlahy	Betonový strop, rozdíly 1–2 cm, stačí stěrka a kročejová izolace	Trámový strop se záklopem – suchá skladba nebo lehký potěr podle statika
Stěny a omítky	Stěrka nebo štuk přes celé stěny, rovné rohy	Poklep, oprava nebo stržení, vlhké přízemí nejdřív sanovat
Souhlasy	SVJ nebo družstvo u stoupaček, nosných stěn, hlučných prací	SVJ nebo majitel domu; v památkové zóně i okna a dveře do ulice
Cena za m² (2026, bez DPH)	12 000 – 18 000 Kč/m²	14 000 – 22 000 Kč/m²
Doba u bytu 3+1	spodní hranice rozpětí 6–12 týdnů	spíše horní hranice rozpětí 6–12 týdnů
Typické překvapení	Ocelová stoupačka, kterou SVJ zatím neměnilo	Shnilé zhlaví trámu, vlhké zdivo, olověné rozvody ve zdi

Podrobnosti k panelu na stránce rekonstrukce panelového bytu, k cihlovým a činžovním domům na stránce rekonstrukce bytu v cihlovém domě.

Jak to děláme, aby se nic nebouralo dvakrát

Prohlídka se sondami před nabídkou, ne odhad od dveří

Na několika místech otevřeme podlahu a omítku, změříme vlhkost, podíváme se do rozvaděče, na stoupačky a do šachty a ověříme, které zdi jsou nosné. Rozpočet pak stojí na skutečném stavu bytu – vícepráce nevznikají z překvapení pod dlažbou, jen z vašich změn během stavby.

Položkový rozpočet do 48 hodin a harmonogram po týdnech

Rozpočet rozdělený na práci a materiál, po místnostech a profesích, s rezervou na skryté vady řečenou předem. Harmonogram po týdnech je příloha smlouvy o dílo – víte, kdy se bourá, kdy schne potěr, kdy přijede truhlář s linkou a kdy se stěhujete zpátky.

Fotodokumentace a zkoušky rozvodů před zakrytím

Každou drážku s elektrem, vodou, odpady a topením vyfotíme s metrem dřív, než ji zaomítáme. Fotky dostanete – hodí se při každém vrtání do zdi. Tlaková zkouška vody a topení a výchozí revize elektroinstalace jsou součástí předávacího protokolu, ne „až někdy“.

Jeden stavbyvedoucí, platby po etapách

Bourání, zdění, sádrokarton, omítky, podlahy, obklady, dveře a malby dělá naše parta, elektro, plyn a topení řemeslníci s oprávněním – koordinujeme je my. Platíte po etapách podle skutečně hotové práce, nikdy celou částku předem.

Z praxe: Nejdražší chyby u rekonstrukce bytu nevznikají na stavbě, ale v pořadí: kuchyňská linka objednaná před rozvody, takže zásuvka skončí za lednicí; vinyl položený na anhydrit bez měření vlhkosti, který se do půl roku zvlní; nový obklad na staré olověné nebo ocelové trubky, který se po roce bourá kvůli netěsnosti; a rozpočet bez rezervy u domu z 50. let, který skončí sporem o vícepráce. Proto u nás jde pořadí prací a měření vlhkosti do harmonogramu dřív, než se objedná první metr dlažby.

Kolik stojí kompletní rekonstrukce bytu v roce 2026 a co cenu ovlivňuje

Rekonstrukce	Cena bez DPH
Kompletní rekonstrukce bytu (bourání, příčky, rozvody, omítky, obklady, podlahy, dveře, malby) Podlahová plocha, materiál střední třídy, bez kuchyňské linky a nábytku	12 000 – 22 000 Kč/m²
Kompletní rekonstrukce panelového bytu Včetně nového jádra, hliník za měď, štuky, podlahy, dveře	12 000 – 18 000 Kč/m²
Kompletní rekonstrukce bytu v cihlovém nebo činžovním domě Trámové stropy, staré omítky, olověné rozvody – víc neznámých	14 000 – 22 000 Kč/m²
Částečná rekonstrukce (podlahy, omítky, malby, elektro) Bez jádra a změny dispozice, 2–5 týdnů	5 000 – 9 000 Kč/m²
Byt 2+1 (55 m²) – kompletní rekonstrukce 6–12 týdnů	660 000 – 1 200 000 Kč
Byt 3+1 (75 m²) – kompletní rekonstrukce 6–12 týdnů	900 000 – 1 650 000 Kč

Cenu nejvíc zvedá změna dispozice s otvorem v nosné zdi (25 000 – 60 000 Kč plus statik 5 000 – 15 000 Kč), byt v cihlovém domě s trámovými stropy, velkoformátové obklady (1 100 – 1 600 Kč/m² za práci) a nové ústřední topení (1 000 – 1 800 Kč/m²). U domů před rokem 1990 počítáme s rezervou 10–15 %. Rozklad ceny po profesích najdete v článku Kolik stojí kompletní rekonstrukce bytu, orientační výpočet v kalkulačce.

Kdo co dělá a kdo co povoluje

Bourání, zdění, sádrokarton, omítky, podlahy, obklady, dveře, rozvody vody a topení a malby děláme naší partou. Profese s oprávněním koordinujeme v rámci zakázky – nemusíte nikoho shánět:

Práce	Kdo	Poznámka
Bourání, zdění, sádrokarton, omítky, podlahy, obklady, dveře, malby	naše parta	jeden stavbyvedoucí, vlastní nářadí a míchačky
Koordinace profesí, harmonogram, rozpočet, souhlasy SVJ	my	jedna smlouva a jedna faktura za všechny profese
Rozvody vody, odpadů a topení, radiátory, podlahové topení	naše parta	tlakové zkoušky a fotodokumentace před zakrytím
Elektroinstalace a výchozí revize	elektrikář s odbornou způsobilostí a revizní technik	v rámci zakázky – nemusíte nikoho shánět
Plyn – přeložení, sporák, kotel	oprávněný plynař s revizí	koordinujeme termín, rozvody kolem připravíme
Kotel a tepelné čerpadlo	topenář s certifikací výrobce	dodávka a uvedení do provozu kvůli záruce
Kuchyňská linka a vestavěný nábytek	truhlář nebo studio podle vašeho výběru	rozvody a stěnu připravíme podle jejich návrhu
Okna a vchodové dveře	výrobce oken	my zednické zapravení špalet a parapety
Statický posudek a projekt	spolupracující statik a projektant	posudek a projekt objednáme
Střecha, sanace, přípojky, fasáda, přístavba, terasa	DOSTÁL COMPANY	v rodině Dostálů – jeden harmonogram celého domu

Rekonstrukce bez zásahu do nosných konstrukcí a bez změny užívání se podle stavebního zákona obvykle obejde bez povolení. Zásah do nosných zdí, nový otvor nebo změna stoupaček potřebuje statický posudek, projekt a vyřízení se stavebním úřadem; v bytovém domě souhlas SVJ nebo družstva. Co přesně váš byt potřebuje, popisuje článek Potřebuji na rekonstrukci povolení?

Předání: co dostanete

Fotodokumentace rozvodů před zakrytímElektro, voda, odpady a topení s metrem – víte, kde se nesmí vrtat, i za deset let.
Revizní zpráva a protokoly zkoušekVýchozí revize elektroinstalace, tlakové zkoušky vody a topení, měření vlhkosti podkladu pod podlahami.
Předávací protokol a zárukaMístnost po místnosti; záruka na naši práci podle smlouvy o dílo, na materiál a zařizovací předměty záruka výrobce.
Seznam materiálůObklady, barvy, podlahy a lepidla pro budoucí opravy – abyste nemuseli hledat, jaký odstín jsme použili.

Nejčastější chyby, které po jiných opravujeme

Kuchyňská linka objednaná před rozvody

Studio navrhne linku podle starých vývodů, elektrikář udělá zásuvky „někde“ – a zásuvka skončí za lednicí, myčka daleko od odpadu, digestoř bez odtahu. Návrh linky patří před drážky.

Podlaha na nevyschlý potěr

Vinyl nebo dřevo položené na anhydrit či cement bez měření vlhkosti CM metodou se do půl roku zvlní, lepidlo povolí, spáry se rozjedou. Schnutí je technologická pauza.

Nový obklad na staré rozvody

Olověné nebo ocelové trubky „ještě drží“ – do roka praskne spoj za novým obkladem a bourá se nová koupelna. Rozvody se mění celé, od stoupačky.

Bourání příčky bez ověření

„Nenosná“ příčka v trámovém nebo dřevěném domě může podpírat strop. Bez výkresů, sondy a statika se nebourá ani zeď, která na pohled nic nedrží.

Málo zásuvek, žádné datové kabely, málo okruhů

Rozvaděč se třemi okruhy pro celý byt vyhazuje při každé konvici; prodlužovačky za skříní a Wi-Fi, která nedosáhne do ložnice. Okruhy a data plánujeme podle toho, jak budete bydlet.

Rozpočet bez rezervy u starého domu

U domu z 60. let bez rezervy 10–15 % končí každé shnilé zhlaví trámu nebo vlhká zeď sporem o vícepráce. Rezervu říkáme v nabídce – a když ji nespotřebujeme, nezaplatíte ji.

Omítky na vlhké zdivo

Nová sádrová omítka na zdivo, které táhne vodu ze země, je za rok plesnivá u podlahy. Nejdřív sanace a vysychání, potom omítky – vápenocementové, ne sádrové.

Jen koupelna nebo jádro?

Samostatnou koupelnu bez zbytku bytu dělá DOSTÁL COMPANY

Tady je koupelna nebo bytové jádro vždy součástí kompletní rekonstrukce bytu – se stejnými cenami a postupem. Když potřebujete jen koupelnu, jádro nebo WC a zbytek bytu necháváte, obraťte se na DOSTÁL COMPANY. Zakázku si v rodině předáme, ať napíšete komukoli.

Koupelny a bytová jádra na dcompany.cz Rekonstrukce rodinného domu

Otázky a odpovědi

Časté otázky ke kompletní rekonstrukci bytu

Kolik stojí kompletní rekonstrukce bytu v roce 2026?

Orientačně 12 000 – 22 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH včetně materiálu střední třídy, bez kuchyňské linky a nábytku. Byt 2+1 (55 m²) vyjde na 660 000 – 1 200 000 Kč, byt 3+1 (75 m²) na 900 000 – 1 650 000 Kč. Panelový byt bývá o 20–30 % levnější než byt v cihlovém nebo činžovním domě; u domů postavených před rokem 1990 počítejte s rezervou 10–15 % na skryté vady.

Jak dlouho trvá kompletní rekonstrukce bytu?

Byt 2+1 až 3+1 zrekonstruujeme za 6–12 týdnů: bourání 1 týden, hrubé rozvody a příčky 2–3 týdny, omítky a podlahy 2–3 týdny včetně schnutí, obklady a kompletace 2–3 týdny. Schnutí potěrů a omítek není prostoj, ale technologická pauza – kdo ji zkrátí, má za půl roku zvlněnou podlahu. Částečná rekonstrukce trvá 2–5 týdnů.

Potřebuji na rekonstrukci bytu povolení?

Rekonstrukce bez zásahu do nosných konstrukcí a bez změny užívání se podle stavebního zákona obvykle obejde bez povolení. Bourání nosné zdi, nový otvor v nosné stěně nebo zásah do stoupaček v bytovém domě potřebuje statický posudek, projektanta a vyřízení se stavebním úřadem; v bytovém domě navíc souhlas SVJ nebo družstva. Co přesně váš byt potřebuje, řekneme po prohlídce a papíry připravíme.

Co v ceně kompletní rekonstrukce bytu není?

Kuchyňská linka a vestavěný nábytek (dodává truhlář nebo studio), svítidla podle vašeho výběru, spotřebiče, výměna oken (výrobce), zásahy do společných částí domu hrazené SVJ (stoupačky, fasáda) a případný statický posudek (5 000 – 15 000 Kč). Všechno ostatní – bourání, odvoz suti, rozvody s revizí, omítky, jádro, podlahy, dveře, malby – je v ceně za m².

Můžeme si materiál koupit sami?

Ano. Materiál nakoupíme u regionálních prodejců za naše ceny, nebo pracujeme s vaším – obklady, podlahy, dveře a sanitu si lidé často vybírají sami. Rozpočet proto dělíme na práci a materiál. U skrytých věcí (lepidla, hydroizolace, profily, kabely, trubky) doporučujeme nechat nákup na nás, ručíme za jejich kompatibilitu.

Jak probíhají platby?

Po etapách podle skutečně hotové práce, podle splátkového kalendáře ve smlouvě o dílo – typicky záloha na materiál s dlouhou dodací lhůtou, potom platby po bourání a rozvodech, po omítkách a podlahách a doplatek po předání. Nikdy nechceme celou částku předem.

Co když se během rekonstrukce objeví skrytá vada?

Proto je v rozpočtu u domů před rokem 1990 rezerva 10–15 % – řekneme ji předem. Každou skrytou vadu (shnilý trám, prasklé potrubí ve zdi, vlhké zdivo) vyfotíme, navrhneme řešení s cenou a pokračujeme až po vašem souhlasu. Vícepráce bez souhlasu neúčtujeme; nespotřebovanou rezervu neplatíte.

Naše práce