Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu: cena za m², domy ze 70. let, rezerva na skryté vady a modelové rozpočty

Rekonstrukce interiéru rodinného domu stojí v roce 2026 orientačně 14 000 – 26 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH – bez střechy, oken a fasády, které se rozpočtují zvlášť. Dům se 120 m² obytné plochy tak vyjde uvnitř na 1 680 000 – 3 120 000 Kč. U domů postavených před rokem 1990 počítejte navíc s rezervou 10–15 % na skryté vady, které se ukážou až po vybourání. Kompletní rekonstrukce domu trvá 3–6 měsíců. Níže najdete, co je v ceně a co zvlášť, typické vady domů ze 70. let a tři modelové rozpočty.

Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu za m²?

Rozpětí 14 000 – 26 000 Kč/m² podlahové plochy bez DPH platí pro kompletní rekonstrukci interiéru: vybourání starých podlah, omítek a příček, nové rozvody elektro, vody, odpadů a ústředního topení do celého domu, omítky a podhledy, nová skladba podlahy v přízemí, koupelna a WC, příprava kuchyně, dveře, malby a předání. Cena zahrnuje práci a materiál střední třídy.

Proti bytu (12 000 – 22 000 Kč/m²) je dům dražší ze tří důvodů. Podlahy v přízemí leží přímo na terénu, často bez hydroizolace, a nová skladba s izolací stojí 1 800 – 3 000 Kč/m². Rozvody vedou přes dvě podlaží až do sklepa a technické místnosti. A starší dům skrývá víc neznámých – vlhké zdivo, trámy s hnilobou u zhlaví, komín, který neodpovídá novému kotli. Přehled toho, co rekonstrukce domu obsahuje, je na stránce Rekonstrukce domu.

Co je v ceně za m² a co se platí zvlášť?

Obálka domu a přípojky se nerozpočítávají na m² podlahy, protože jejich cena závisí na ploše střechy, fasády a délce výkopu. Celý dům ale vedeme v jednom harmonogramu – střecha, sanace a fasáda jsou v rodině Dostálů, takže se jednotlivé etapy nepřekrývají a nečekají na sebe.

Jaké vady mají domy ze 60. a 70. let a co stojí navíc?

Typové „šumperáky“ ze 60. a 70. let a „kostky“ ze 70. a 80. let jsou dnes nejčastější domy, které lidé kupují nebo dědí k rekonstrukci. Vady se opakují:

• Hliníková elektroinstalace bez ochranného vodiče a s málo okruhy – mění se celá, v domě vychází elektro na 1 200 – 1 900 Kč/m².
• Ocelové rozvody vody a topení zarostlé usazeninami – nové rozvody topení s radiátory 1 000 – 1 800 Kč/m², teplovodní podlahové topení 1 200 – 2 000 Kč/m².
• Podlahy v přízemí bez izolace – studené a vlhké, nová skladba na terénu 1 800 – 3 000 Kč/m².
• Garáž a dílna v přízemí kostky, které se mění na obytné místnosti – nové otvory, příčky, podlahy a topení.
• Slabá tepelná izolace – řeší se zateplením fasády a střechy až po vnitřních mokrých procesech.

Co v nich najdeme pod omítkou a jak je to s dotacemi na obálku domu, rozebírá článek Rekonstrukce šumperáku a domu ze 70. let.

Jak velkou rezervu na skryté vady počítat?

U domů postavených před rokem 1990 doporučujeme rezervu 10–15 % z ceny interiéru. Není to přirážka „pro jistotu“, ale realistický odhad toho, co prohlídka se sondami odhalit nemůže: shnilé zhlaví trámu pod podlahou, vlhkost ve zdi, která se ukáže až po stržení omítky, olověná trubka zazděná mimo předpokládanou trasu, komín bez vložky. Rezervu píšeme do nabídky jako samostatný řádek. Když se nic neobjeví, neplatíte ji; když se objeví, víte předem, odkud se peníze vezmou.

Tři modelové rozpočty: kolik zaplatíte za konkrétní dům?

Modely jsou orientační, bez DPH a bez obálky domu. Skutečnou cenu dá až prohlídka.

1. Šumperák se 120 m² – kompletní interiér

Dvě podlaží, nové rozvody do celého domu, nová podlaha v přízemí, koupelna nahoře, WC dole, nové dveře, omítky a malby. Celkem 1 680 000 – 3 120 000 Kč, plus rezerva 10–15 %. Z toho elektroinstalace 144 000 – 228 000 Kč, ústřední topení s radiátory 120 000 – 216 000 Kč a nová skladba podlahy v přízemí na 60 m² 108 000 – 180 000 Kč. Doba 3–6 měsíců.

2. Kostka se 100 m² – částečná rekonstrukce

Dům v použitelném stavu, mění se elektro, podlahy, omítky a malby, koupelna zůstává. Částečná rekonstrukce za 5 000 – 9 000 Kč/m² vychází na 500 000 – 900 000 Kč. Pokud se přidá nová koupelna v rodinném domě, počítejte s dalšími 150 000 – 280 000 Kč. Spojení kuchyně a obýváku novým otvorem v nosné zdi včetně statického posudku stojí 30 000 – 75 000 Kč.

3. Venkovská chalupa s 80 m² – interiér po etapách

Kamenné zdivo, podlahy na hlíně, trámové stropy. Interiér za 1 120 000 – 2 080 000 Kč, u chalupy spíš k horní hranici a s rezervou 10–15 %. Před omítkami musí proběhnout sanace zdiva a vysychání, bez kanalizace přijde na řadu i DOSTÁL COMPANY (dcompany.cz) s čistírnou nebo jímkou. Chalupa se často dělá po etapách během několika let – jak je seřadit, popisuje článek Rekonstrukce domu po etapách.

Co ještě ovlivní cenu rekonstrukce domu?

• Stav konstrukcí – trámové stropy, vlhkost a komín rozhodují víc než plocha.
• Změna dispozice – podkroví, garáž na obytný prostor, spojení místností.
• Topení – výměna kotle za tepelné čerpadlo mění rozvody i podlahy (nízkoteplotní podlahové topení).
• Bydlení během stavby – rekonstrukce po etapách s provizorní koupelnou je pomalejší a o něco dražší.
• Standard – velkoformátové obklady stojí jen na práci 1 100 – 1 600 Kč/m² proti 700 – 1 000 Kč/m² u běžného formátu.

Jak získat přesný rozpočet?

Kupujete dům, nebo ho už máte? Přijedeme do hodiny jízdy z Janova u Litomyšle zdarma, uděláme sondy, změříme vlhkost zdiva i podlah, podíváme se na půdu, do sklepa a do rozvaděče. Položkový rozpočet s rezervou a harmonogramem pošleme do 48 hodin. Pokud dům teprve kupujete, pomůže článek Kupujete starší byt nebo dům? a služba Prohlídka a rozpočet před koupí. Orientační cenu spočítá kalkulačka v ceníku, srovnání s bytem najdete v článku Kolik stojí kompletní rekonstrukce bytu.

Nezávazná poptávka – napište, jaký dům máte, a domluvíme prohlídku.