Cenu rekonstrukce staršího bytu nebo domu odhadnete před podpisem smlouvy ve dvou krocích: hrubě podle plochy a pak podle stavu. Kompletní rekonstrukce bytu stojí 12 000 – 22 000 Kč/m², byt 2+1 o 55 m² tedy 660 000 – 1 200 000 Kč a 3+1 o 75 m² 900 000 – 1 650 000 Kč; interiér rodinného domu 14 000 – 26 000 Kč/m², u domu 120 m² 1 680 000 – 3 120 000 Kč bez DPH, u domů před rokem 1990 plus rezerva 10–15 %. Zda budete u spodní, nebo horní hranice, rozhodne elektřina, rozvody, vlhkost, podlahy, stropy a střecha – a to se dá zjistit na jedné prohlídce za hodinu až dvě. Do hodiny jízdy z Janova u Litomyšle přijedeme zdarma a seznam vad s odhadem nákladů pošleme do 48 hodin.
Stručně
- Hrubý odhad: byt 12 000 – 22 000 Kč/m², interiér domu 14 000 – 26 000 Kč/m², u starších domů rezerva 10–15 %.
- Střecha, okna a fasáda nejsou v ceně interiéru – u domu je počítejte zvlášť.
- Na prohlídku: rozvaděč, trubky ve sklepě a u stoupačky, vlhkost u podlahy, podlahy, stropy, půda, komín, praskliny.
- U bytu se ptejte SVJ na fond oprav a plánované stoupačky, výtah nebo zateplení.
- Seznam vad s cenou je argument při vyjednávání a základ rozpočtu pro banku.
Jak odhadnout cenu rekonstrukce podle plochy?
Pro první rozhodnutí, jestli se nemovitost vůbec vyplatí, stačí podlahová plocha a typ domu:
| Nemovitost | Kompletní rekonstrukce, bez DPH |
|---|---|
| Panelový byt | 12 000 – 18 000 Kč/m² |
| Byt v cihlovém nebo činžovním domě | 14 000 – 22 000 Kč/m² |
| Byt 2+1, 55 m² | 660 000 – 1 200 000 Kč |
| Byt 3+1, 75 m² | 900 000 – 1 650 000 Kč |
| Rodinný dům, interiér | 14 000 – 26 000 Kč/m² |
| Rodinný dům 120 m², interiér | 1 680 000 – 3 120 000 Kč |
| Částečná rekonstrukce (podlahy, omítky, malby, elektro) | 5 000 – 9 000 Kč/m² |
V ceně bytu není kuchyňská linka a nábytek, v ceně domu navíc střecha, okna a fasáda. U domů postavených před rokem 1990 připočtěte rezervu 10–15 % na skryté vady – shnilé zhlaví trámu nebo vlhkou zeď pod omítkou neuvidí nikdo. Rozklad cen po profesích najdete v článcích Kolik stojí kompletní rekonstrukce bytu a Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu.
Na co se dívat při prohlídce bytu nebo domu?
Kontrolní seznam, se kterým chodíme na prohlídky. Většinu zvládnete i sami, s baterkou a mobilem na fotky:
- Rozvaděč – pojistky místo jističů, chybějící proudový chránič, hliníkové dráty v krabici. Znamená novou elektroinstalaci, viz Elektroinstalace ve starém bytě.
- Trubky – ve sklepě, pod umyvadlem a u stoupačky: olovo (šedé, měkké), rezavá ocel, litinový odpad. Znamená nové rozvody celé.
- Topení – stáří kotle, silné ocelové trubky bez čerpadla, radiátory teplé jen nahoře, stav komína a poslední revize spalinové cesty.
- Vlhkost – mapy a opadávající omítka u podlahy, plíseň v rozích, zápach ve sklepě. Čerstvá malba těsně před prodejem je důvod se ptát.
- Podlahy – pérování, propadání, rozdíly výšek mezi místnostmi, v přízemí chlad od země. Často znamená novou podlahu na terénu.
- Stropy a zdi – průhyb stropu, šikmé praskliny od rohů oken a dveří, odchlípnuté rohy. Šikmé trhliny mohou být statické.
- Půda a střecha – zatékání na krovu, vlhké tmavé skvrny, poškozená krytina, eternit.
- Okna – zda jdou zavřít, rosení, hniloba dřevěných rámů.
- Dispozice – kterou zeď chcete vybourat a jestli je nosná. Otvor s průvlakem a statik dohromady stojí 30 000 – 75 000 Kč, viz Bourání příček a nosné zdi.
Na co se ptát SVJ nebo družstva před koupí bytu?
U bytu kupujete i podíl na domě. Vyžádejte si od prodávajícího nebo správce stanovy, poslední zápisy ze shromáždění a výši příspěvku do fondu oprav. Zajímá nás hlavně: měnily se stoupačky vody a odpadů, nebo se plánují? Kdy se bude dělat výtah, střecha, zateplení nebo okna ve společných částech? Nemá SVJ úvěr nebo dluhy? Plánovaná výměna stoupaček ovlivní, kdy má smysl dělat novou koupelnu. Jak SVJ souvisí s povolením prací, popisuje článek Potřebuji na rekonstrukci povolení?
Kdy jít na prohlídku s firmou?
Když po první prohlídce nemovitost stále chcete a jednáte o ceně. Přijedeme s vlhkoměrem, detektorem vedení a zkušeností, kam se dívat. Před koupí nemůžeme vrtat do cizích zdí, takže sondy děláme jen se souhlasem prodávajícího, jinak pracujeme s tím, co jde bez poškození. Posoudíme i to, co sám neodhadnete: zda je zeď nosná, zda půjde vaše dispozice, kolik bude stát podlaha na terénu a jak dlouho bude rekonstrukce trvat – byt 2+1 až 3+1 6–12 týdnů, dům 3–6 měsíců. Prohlídka a odhad jsou do hodiny jízdy z Janova u Litomyšle zdarma, viz služba Prohlídka a rozpočet před koupí.
Co dostanete po prohlídce?
Seznam vad s odhadem nákladů a prioritou: co je nutné hned (střecha, elektřina, vlhkost), co může počkat (fasáda, okna, terasa) a co je kosmetika. K tomu doporučené pořadí prací a rozdělení, co uděláme my a co jiní. Interiér – bourání, rozvody, omítky, podlahy, koupelnu jako součást celku, dveře a malby – děláme sami. Když prohlídka najde vadnou střechu nebo krov, odhad připraví DOSTÁL COMPANY (dcompany.cz), stejně tak vlhké zdivo k sanaci, starou přípojku nebo fasádu k zateplení – přehled je v oboru rekonstrukcí na DOSTÁL COMPANY (dcompany.cz).
Jak použít odhad při vyjednávání o ceně?
Seznam vad s cenou je věcný argument, ne strašení. Prodávající obvykle ví, že dům potřebuje opravy, ale nemá představu kolik. Když mu ukážete, že nová elektroinstalace, podlaha na terénu a rozvody vyjdou na konkrétní částku, je o čem mluvit. Nečekejte, že slevu dostanete celou – starý dům je v ceně opotřebení započtený. Smysl má tlačit hlavně na vady, které z inzerátu ani z prohlídky nebyly vidět: vlhké zdivo, olověné rozvody, hliník, poškozený krov.
Z praxe: Nejdražší koupě nebývají ty s nejhorším stavem, ale ty bez prohlídky. Dům za dobrou cenu, ve kterém se po koupi ukáže, že přízemí stojí na hlíně bez izolace, elektroinstalace je hliníková a krov potřebuje opravu. Kdyby se to vědělo před podpisem, dalo se o ceně jednat.
Jak připravit rozpočet pro banku?
K hypotéce s rekonstrukcí nebo k úvěru na rekonstrukci chce banka obvykle položkový rozpočet, někdy i harmonogram a doklady o čerpání po etapách. Připravíme ho po místnostech a etapách s rozdělením na práci a materiál. Požadavky se mezi bankami liší, proto si od banky vyžádejte jejich formulář nebo podmínky – rozpočet sestavíme podle nich. Platby po etapách ve smlouvě o dílo pak sedí s čerpáním úvěru. Jak číst rozpočet a co má být ve smlouvě, popisuje článek Jak vybrat firmu a číst rozpočet.
Co se dá udělat hned po koupi?
Mezi podpisem smlouvy a předáním nemovitosti bývá pár týdnů – ideální čas na souhlas SVJ, statika, objednávku obkladů, dveří a návrh kuchyňské linky. Pak se po předání může začít bourat. U domu začínáme střechou a vlhkostí, ne kuchyní, jak vysvětluje rekonstrukce domu po etapách. Vybíráte byt nebo dům na Litomyšlsku, Svitavsku nebo Poličsku? Přijedeme na prohlídku s vámi – nezávazná poptávka.
Chystáte rekonstrukci bytu nebo domu – na Litomyšlsku, Svitavsku nebo Poličsku? Přijedeme zdarma, uděláme sondy, změříme vlhkost a do 48 hodin pošleme položkový rozpočet s harmonogramem po týdnech. Nezávazná poptávka →
